Após a Assembleia Geral de Implantação (AGI) de um Condomínio, os desafios desse processo inicial da vida de um empreendimento são enormes. Uma das maiores dificuldades dos síndicos, administradoras e proprietários são todos os aspectos relacionados ao Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU).
O IPTU está previsto no artigo 156, inciso I, da Constituição Federal/1988 e diz respeito à propriedade. É de competência municipal, ou seja, são as prefeituras que definem as alíquotas, isenções etc. e o contribuinte do encargo é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título, procure a prefeitura de sua comarca para saber mais detalhes sobre os critérios e bases de cálculo.
Durante a fase de construção do edifício, o imposto é único e pago pela incorporadora a parte correspondente à totalidade do terreno. Após a emissão do Certificado de Conclusão (“Habite-se” – ato administrativo que autoriza o início da utilização efetiva de construções ou edificações destinadas à habitação), é importante solicitar à Prefeitura o desmembramento do IPTU, pois a partir deste momento as cobranças passam a ser também sobre a área construída e não só do terreno.
Esse procedimento serve para que cada unidade receba o seu lançamento fiscal e, consequentemente, possa pagar o tributo de acordo com a fração ideal (tamanho) de sua unidade, porém, este procedimento nem sempre ocorre de forma automática e, muito pelo contrário, costuma ser extremamente moroso, contudo algumas incorporadoras, tão logo o “Habite-se” é emitido, registram o pedido de individualização junto à prefeitura, para que seja emitido o carnê de IPTU de cada uma das unidades. No entanto, por muitas vezes, as incorporadoras não tomam essa iniciativa, cabendo ao síndico, administradora e condôminos gerenciarem tal situação.
Assim, até que seja aprovado a individualização da cobrança do IPTU, por haver apenas o contribuinte único no cadastro municipal, o Condomínio é quem tem que assumir o pagamento do imposto, através de rateio do valor total nos boletos condominiais de acordo com a fração ideal de cada unidade autônoma e os condôminos quitarem juntamente com as demais despesas.
Uma vez autorizado o desmembramento, fato que pode levar mais de um ano, o número do contribuinte principal (original), também conhecido como “Contribuinte Pai”, é cancelado gerando novos lotes, que seriam os “Contribuintes Filhos”, para os quais, em sua grande maioria, a Prefeitura lança o tributo de forma retroativa, a partir da data de emissão do “Habite-se”.
E é neste momento que os problemas emergem com ainda mais veemência, pois até então, normalmente, apenas a gestão do condomínio (síndico, administradora e conselho) estão a par da situação como um todo e os demais condôminos vêm pagando a cota condominial, acrescida do IPTU e quando recebem os carnês, com valores muitas vezes superiores aos que constam nos boletos até então (porque a prefeitura soma o valor do IPTU do Terreno com o da área construída), passam a questionar e, muitas vezes, duvidar do recolhimento do imposto por parte do condomínio, pois a cobrança ocorre de forma retroativa, ou seja, a prefeitura desconsidera os pagamentos realizados após a data da efetivação do desdobro, assim, em muitos casos os condôminos pagam duas vezes o imposto – uma através do boleto condominial e outra por meio de seu carnê individual.
Conheço casos, como o de um condomínio localizado no Bairro de Moema/SP que levou 5 anos para desdobrar o IPTU, neste ínterim todos os condôminos pagaram a cota condominial acrescida do imposto, porém, como explicado, na cobrança retroativa os condôminos tiveram que arcar com toda essa despesa novamente em seus carnês emitidos pela Prefeitura.
Para reaver a importância paga a mais até o desmembramento, o condomínio deve protocolar a abertura de um processo administrativo junto à prefeitura requerendo a restituição, procedimento que pode levar até cinco anos para o reembolso.
Existem algumas maneiras que podem auxiliar o condomínio a enfrentar este entrave com níveis menores de transtornos e gastos desnecessários, por exemplo, nos empreendimento que a construtora toma à frente, muitas vezes o condomínio não tem qualquer ônus com a operação.
Contudo, como vimos acima, nem sempre acontece assim, nestas circunstâncias as soluções mais eficientes, que tenho notado nos condomínios que conheci, são aquelas propostas por assessorias jurídico-tributárias renomadas, que possuem toda a experiência e expertise necessária para acelerar a individualização da cobrança evitando a duplicidade no pagamento e despesas adicionais.
Então se você é síndico, evite curiosos, consulte sua administradora e/ou jurídico para indicações, caso seja condômino oriente seu síndico.
Veja dicas importantes que facilitam o processo de desdobro de IPTU:
No dia da instalação do condomínio questionar a incorporadora se já existe o protocolo de desdobro junto à prefeitura;
Caso sim, faça o acompanhamento via site da prefeitura com o número do protocolo fornecido (ou peça para o síndico);
Se não, tão logo for possível protocole (ou oriente o síndico) a ingressar com a solicitação na Prefeitura, verificando as documentações necessárias exigidas por cada município.
Acompanhe frequentemente todos os despachos da Prefeitura, pois a ausência e/ou inconsistência de qualquer documento o processo pode ser cancelado;
Comunique a massa condominial, via comunicado/assembleia, de todo o processo orientando o passo a passo incluindo a reserva financeira face a possibilidade de cobrança retroativa.
Desdobro de IPTU , uma grande dor de cabeça, mas com a dose certa de assessoria passa rápido.
Fonte: IG Economia
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Roberto Piernikarz
Diretor Geral da BBZ Administradora de Condomínios; Bacharel em Administração de Empresas pela Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP). Atua no setor há mais de 20 anos, tendo sido responsável pela implantação de mais de 300 condomínios, e participado da capacitação de mais de 1000 síndicos profissionais, além de ter colaborado com diversas matérias publicadas nos principais meios de comunicação do país. Colunista do Site do IG, Portal SindicoNet entre outros.