Taxa de condomínio: o que está incluso e como calcular

A taxa de condomínio é o rateio das despesas necessárias para manter o prédio funcionando. Ela cobre folha de funcionários, energia e água das áreas comuns, limpeza, portaria, manutenção, seguro obrigatório, administração e fundo de reserva. O valor de cada unidade sai da previsão orçamentária aprovada em assembleia, dividida pelo critério de rateio da convenção.

O que está incluso na taxa de condomínio?

A taxa cobre as despesas ordinárias, ou seja, aquelas que o condomínio tem todo mês para continuar funcionando. Não é uma cobrança pelo uso de nada: é a divisão de um custo coletivo.

O que não entra na taxa ordinária são as despesas extraordinárias: obras de melhoria, reforma de fachada, troca de equipamento e reposição do fundo. Elas costumam ser cobradas em taxa extra, aprovada em assembleia específica.

Como é calculada a taxa de condomínio?

O cálculo tem duas etapas, e a maioria das discussões nasce por desconhecer a primeira.

1. Previsão orçamentária. O síndico estima as receitas e despesas do próximo período e leva à assembleia. É a lei quem exige isso, no artigo 1.348 do Código Civil.
2. Rateio. O total aprovado é dividido entre as unidades pelo critério que a convenção estabelecer.

Existem três critérios usuais de rateio:

• Por fração ideal: cada unidade paga proporcionalmente ao seu percentual do terreno e das partes comuns. Apartamentos maiores pagam mais.
• Em partes iguais: todas as unidades pagam o mesmo valor, independentemente do tamanho.
• Misto: parte por fração ideal, parte igual, ou critérios diferentes por grupo de despesa.

Quem define é a convenção do condomínio, não o síndico nem a administradora. Se você discorda do critério, o caminho é alterar a convenção, com o quórum que ela mesma exige, e não contestar o boleto.

Por que a taxa de condomínio sobe?

Quase sempre por um destes cinco motivos, e vale saber qual é antes de reclamar:

• Folha de pagamento. Reajuste da convenção coletiva da categoria, que é anual e não depende do condomínio.
• Contratos indexados. Manutenção de elevador, limpeza e segurança costumam ter reajuste por índice contratual.
• Consumo. Aumento de tarifa de energia e água, ou vazamento não identificado.
• Inadimplência. Quando parte dos moradores não paga, o caixa fecha com menos do que o previsto e a conta se ajusta no orçamento seguinte.
• Previsão mal feita. Orçamento anterior subestimado, que gerou déficit a recompor.

Os dois últimos são os que mais frustram, porque são evitáveis. Um condomínio que acompanha a inadimplência de perto e revisa contratos anualmente costuma segurar bem melhor o reajuste. Os caminhos estão em como aumentar a receita do condomínio sem subir a taxa.

Como conferir se o valor está correto

Antes de contestar, faça esta checagem. Ela resolve a maior parte das dúvidas em uma tarde.

1. Pegue a previsão orçamentária aprovada na última assembleia e a ata correspondente.
2. Confira sua fração ideal na convenção e confirme que é a mesma usada no boleto.
3. Compare o balancete do mês com o orçamento aprovado, rubrica por rubrica.
4. Peça o extrato bancário e confira se as despesas lançadas saíram mesmo da conta.
5. Verifique o fundo de reserva: o percentual cobrado precisa ser o da convenção.

Se algo não fechar, formalize o questionamento por escrito ao síndico e ao conselho fiscal, antes da assembleia. O detalhamento de como fazer essa conferência está no guia de prestação de contas do condomínio.

Inquilino ou proprietário: quem paga o quê?

A regra prática do mercado separa as despesas em dois grupos, e a divisão deve estar no contrato de locação.

A divisão exata depende do contrato de locação e da legislação aplicável. Em caso de dúvida, consulte o advogado ou a imobiliária. Este artigo não substitui orientação jurídica.

E se eu atrasar o pagamento?

O artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil limita a multa por atraso a 2% sobre o valor devido, além dos juros previstos na convenção e da correção monetária.

Convenções antigas às vezes preveem multa de 20%, herdada da Lei 4.591 de 1964. Esse percentual não se aplica mais ao atraso de pagamento. Se o seu boleto vier com multa acima de 2%, questione por escrito.

Vale lembrar que o débito de condomínio acompanha o imóvel. Quem compra uma unidade com dívida assume o passivo, o que torna a certidão negativa um documento essencial em qualquer negociação.

Exemplo prático: por que dois prédios vizinhos cobram valores diferentes

Dois edifícios na mesma rua, ambos com 80 unidades de tamanho parecido. Um cobra sensivelmente mais que o outro, e os moradores concluem que a administradora do mais caro é ruim.

Ao abrir os dois orçamentos, a diferença aparece em três linhas. O prédio mais caro tem portaria 24 horas com equipe própria, enquanto o vizinho adota portaria remota com um porteiro no período diurno. O primeiro tem piscina aquecida e academia, o segundo não. E o primeiro está recompondo um fundo de reserva usado em uma obra recente.

Nenhum dos dois está errado. São escolhas diferentes, aprovadas em assembleias diferentes. Comparar taxa de condomínio sem comparar o que cada uma cobre leva sempre à conclusão errada.

Perguntas frequentes

O que está incluso na taxa de condomínio?

Despesas ordinárias de manutenção e funcionamento do prédio: folha de funcionários e encargos, energia e água das áreas comuns, limpeza, portaria, manutenção de elevadores e equipamentos, seguro obrigatório, administração e fundo de reserva.

Como é calculada a taxa de condomínio?

A assembleia aprova a previsão orçamentária do ano, que estima receitas e despesas. O total é dividido entre as unidades pelo critério de rateio previsto na convenção, normalmente por fração ideal ou em partes iguais.

Inquilino ou proprietário: quem paga a taxa de condomínio?

Na prática do mercado, o inquilino arca com as despesas ordinárias e o proprietário com as extraordinárias, como obras e reposição do fundo de reserva. A divisão exata deve constar do contrato de locação.

Qual a multa por atraso no pagamento do condomínio?

O artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil limita a multa moratória a 2% sobre o débito, além de juros previstos na convenção.

Posso deixar de pagar a taxa se não uso as áreas comuns?

Não. A obrigação de contribuir para as despesas decorre da propriedade da unidade, e não do uso das áreas comuns.

A taxa pode ser reajustada sem assembleia?

O valor decorre da previsão orçamentária, que é aprovada em assembleia. Ajustes fora desse rito devem ser justificados e, em regra, submetidos aos condôminos.

Entender a conta reduz o atrito

A maior parte do desgaste em assembleia sobre valor de condomínio vem de falta de informação, não de discordância real. Um orçamento apresentado com clareza e um balancete que qualquer morador consiga conferir mudam completamente o tom da reunião.

A BBZ administra condomínios em São Paulo, no litoral e no interior desde 1983, com prestação de contas mensal e conta individual por condomínio.