Reforma tributária no condomínio: o que muda com o Decreto 12.955/2026

O condomínio edilício não é contribuinte de CBS e IBS pela regra geral. Mas ele passa a ser tratado como fornecedor sempre que realiza operação onerosa com terceiros, como alugar o topo do prédio para uma antena ou ceder espaço para publicidade. Se as cotas condominiais deixarem de representar a maior parte da receita, o condomínio é empurrado para dentro do sistema, com obrigação de documento fiscal.

O que mudou para os condomínios em 2026?

A Lei Complementar 214 de 2025 criou a CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). O Decreto 12.955, de 29 de abril de 2026, regulamentou a CBS e detalhou como as regras se aplicam a diferentes tipos de entidade, inclusive ao condomínio edilício.

A mudança prática não é o condomínio virar contribuinte da noite para o dia. É o condomínio passar a ter de monitorar a própria composição de receita, porque agora existe um limite que, se ultrapassado, muda o enquadramento sem que ninguém precise assinar nada.

Para a maioria dos condomínios que só arrecada cota e fundo de reserva, nada muda no dia a dia. Para os que têm antena de operadora no topo, loja alugada, tela de publicidade no elevador ou salão locado com frequência, a conversa é outra.

O condomínio é contribuinte de CBS e IBS?

Pela regra geral, não. O condomínio edilício não tem personalidade jurídica e não é contribuinte por natureza, já que sua atividade fim é ratear despesas comuns, não vender bens ou serviços.

Existem, porém, situações em que essa condição cai. As três mais relevantes para a rotina condominial:

• Importação de bens ou serviços. Contratar um software de gestão de fornecedor estrangeiro ou importar equipamento de segurança direto do exterior torna o condomínio contribuinte naquela operação.
• Aquisição em leilão. Compra de bem apreendido ou arrematado atrai responsabilidade tributária.
• Receita acessória acima do limite. É o ponto que mais pega condomínio grande, e está detalhado no próximo tópico.

As hipóteses acima seguem a leitura predominante do Decreto 12.955/2026. [VALIDAR: contador do condomínio deve confirmar o enquadramento caso a caso]

A regra dos 80%: o número que o síndico precisa acompanhar

Este é o ponto central do artigo e o que mais gera dúvida.

Enquanto as cotas condominiais representarem a maior parte da receita total do condomínio, ele permanece fora do sistema. Quando a receita de operações com terceiros cresce a ponto de as cotas caírem abaixo do patamar de 80% da receita total, o condomínio passa a ser tratado como fornecedor e precisa tributar as operações que faz com terceiros.

O detalhe cruel é que ninguém avisa. Não há notificação, não há prazo de adaptação e não há assembleia. O enquadramento muda pela aritmética da própria arrecadação.

Situação do condomínio	Incide sobre as cotas?	Incide sobre receita de terceiros?
Cotas representam 80% ou mais da receita	Não	Não
Cotas caem abaixo de 80% da receita	Não	Sim, sobre as operações com terceiros
Condomínio optou pelo regime regular	Sim, sobre tudo	Sim, sobre tudo

Um exemplo simples deixa a conta visível. Um condomínio arrecada 100 mil reais por mês em cotas e fundo de reserva. Ele aluga o topo para duas operadoras e tem publicidade no elevador, somando 22 mil reais. A receita total é de 122 mil, e as cotas representam 82%. Está fora.

No ano seguinte, o condomínio fecha contrato com uma terceira operadora e passa a locar o salão de festas para eventos externos. A receita acessória vai para 28 mil. Agora as cotas representam 78%. O condomínio entrou no sistema sem ter decidido isso.

O condomínio pode optar pelo regime regular?

Pode, e é uma decisão que precisa ir à assembleia com parecer contábil, não ser tomada no balcão.

Optar pelo regime regular permite aproveitar créditos sobre as aquisições do condomínio. Em troca, o condomínio passa a tributar todas as receitas, inclusive as cotas condominiais pagas pelos moradores.

Antes de considerar essa hipótese, três pontos merecem atenção:

1. Trava de permanência. A opção vincula o condomínio por um período mínimo de doze meses.
2. Saída só no ano seguinte. A renúncia à opção só produz efeito a partir de 1º de janeiro do ano-calendário seguinte.
3. A conta precisa fechar. Tributar a cota de todo mundo para aproveitar crédito só faz sentido em cenários muito específicos, com volume alto de aquisições tributadas.

Decisão de regime tributário exige parecer de contador e, dependendo da convenção, aprovação em assembleia. [VALIDAR: prazos e quóruns com o jurídico]

Quais receitas do condomínio entram nessa conta?

Toda operação onerosa com terceiros compõe a receita total. As mais comuns no mercado paulista:

• Aluguel de topo para antena de telecomunicações. Classifica-se como locação de bem imóvel, e o local da operação é o endereço do condomínio.
• Publicidade em elevadores e áreas comuns. A cessão de espaço para anúncio segue a regra do domicílio do anunciante.
• Locação de salão de festas e espaço gourmet para não moradores. Entra integralmente na receita bruta.
• Cessão de espaço para vending machine ou mercado autônomo. O percentual ou aluguel recebido é receita do condomínio.
• Lojas e quiosques em condomínio de uso misto.

É por isso que o assunto conversa diretamente com o de como aumentar a receita do condomínio. Toda iniciativa de receita acessória empurra o percentual das cotas para baixo. Não é motivo para abandonar a ideia, é motivo para calcular antes.

Energia solar: um ponto que pegou os condomínios de surpresa

O consumidor individual que gera energia pode reduzir a base de cálculo pelo valor da energia injetada na rede. Para condomínios edilícios, a regulamentação vedou expressamente essa exclusão.

Na prática, o condomínio com micro ou minigeração distribuída paga o tributo sobre o valor bruto fornecido pela distribuidora, sem o abatimento da energia que ele mesmo injetou. Isso não inviabiliza projeto de energia solar, mas muda o cálculo de retorno que muitos integradores apresentam em assembleia.

Se o seu condomínio está avaliando placas solares, peça ao integrador que refaça a projeção considerando esse ponto. [VALIDAR: redação deste bloco com contador]

E a nota fiscal? O condomínio vai ter que emitir?

Quando o condomínio se enquadra como fornecedor, as operações que ele faz com terceiros passam a exigir documento fiscal com o destaque dos novos tributos.

Ao longo de 2026, o calendário de adaptação avançou em etapas, com o encerramento do período sem penalidade e o início da rejeição de documentos fiscais sem o grupo de informações de IBS e CBS para quem está no regime regular.

Para o síndico, a leitura prática é simples: se o condomínio recebe de terceiro e emite recibo hoje, esse fluxo precisa ser revisto com o contador antes de virar problema. [VALIDAR: datas exatas do cronograma antes de publicar]

O que fazer ainda em 2026: cinco passos

Nenhum deles depende de assembleia extraordinária. São passos de gestão.

1. Levante a receita dos últimos doze meses separando cotas e fundo de reserva de tudo o que veio de terceiros.
2. Calcule o percentual das cotas sobre a receita total, mês a mês, e não só no acumulado do ano.
3. Liste os contratos com terceiros com valor, vigência e reajuste. Antena, publicidade, locações e cessões de espaço.
4. Leve o levantamento ao contador e peça o enquadramento por escrito.
5. Registre o tema na pauta da próxima assembleia ordinária, mesmo que apenas como informe. O conselho precisa saber onde o condomínio está.

Condomínios que fizerem isso em 2026 chegam em 2027 com decisão tomada. Os que deixarem para depois vão descobrir o enquadramento pelo susto.

Perguntas frequentes

Todo condomínio vai pagar CBS e IBS?

Não. O condomínio edilício não é contribuinte pela regra geral. A obrigação surge em situações específicas, como importação, aquisição em leilão ou quando a receita de cotas deixa de representar a maior parte da receita total.

O que é a regra dos 80% no condomínio?

É o patamar de referência: enquanto as cotas condominiais representarem 80% ou mais da receita total, o condomínio permanece fora do sistema. Abaixo disso, passa a tributar as operações que realiza com terceiros.

Aluguel de antena no topo do prédio é tributado?

É uma operação onerosa com terceiro e compõe a receita total para efeito do limite. Se o condomínio estiver enquadrado como fornecedor, a operação é tributada.

Vale a pena o condomínio optar pelo regime regular?

Só com parecer contábil. A opção permite aproveitar créditos, mas obriga a tributar todas as receitas, inclusive as cotas dos moradores, e vincula o condomínio por no mínimo doze meses.

O condomínio precisa emitir nota fiscal agora?

Quando enquadrado como fornecedor, as operações com terceiros exigem documento fiscal com o destaque dos novos tributos. O fluxo atual de recibos deve ser revisto com o contador.

A energia solar do condomínio ficou mais cara?

A regulamentação vedou ao condomínio edilício excluir da base de cálculo o valor da energia injetada na rede, benefício disponível ao consumidor individual. Isso altera o cálculo de retorno do projeto, sem inviabilizá-lo.

O prazo de organizar é agora, não em 2027

Levantamento de receita, mapa de contratos e parecer do contador são tarefas de semanas, não de dias. Quem começa em setembro chega na assembleia ordinária com número na mão.

A BBZ administra condomínios em São Paulo, no litoral e no interior desde 1983, e vem acompanhando a adaptação dos condomínios da carteira a essas regras junto às áreas contábil e jurídica.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui orientação contábil ou jurídica. Cada condomínio deve avaliar sua situação com os profissionais responsáveis.

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