Estatuto da Segurança Privada no condomínio: o que diz a Lei 14.967/2024

O Estatuto da Segurança Privada (Lei 14.967/2024) não acaba com a portaria dos condomínios. A lei separa duas funções: a portaria, que faz o controle de acesso sem arma de fogo, e a vigilância, que cuida da proteção do patrimônio e das pessoas. Rondas, abordagens e contenção são tarefas de vigilância e exigem profissional habilitado.

A lei foi regulamentada em 2026 pelo Decreto 13.012 e pela Instrução Normativa DG/PF 340. Desde então, a dúvida chegou a síndicos e conselheiros. Neste artigo, explicamos o que a lei diz, para quem vale o prazo de 2027 e como saber se a portaria do seu prédio está dentro do que a norma prevê.

O que é o Estatuto da Segurança Privada?

O Estatuto da Segurança Privada é a Lei 14.967, de 9 de setembro de 2024, que organiza as regras para quem presta serviços de segurança privada no Brasil. Ela trata de atividades como vigilância patrimonial, transporte de valores, segurança de eventos e segurança pessoal.

A autorização e a fiscalização dessas atividades ficam a cargo da Polícia Federal. Em 2026, a lei ganhou regulamentação com o Decreto 13.012, de 9 de junho de 2026, e com a Instrução Normativa DG/PF 340/2026, que detalham os procedimentos.

O tema chegou aos condomínios porque o art. 25 da lei menciona o condomínio edilício (o nome jurídico do condomínio formado por unidades privativas e áreas comuns) ao tratar dos serviços orgânicos de segurança privada. Daí veio a pergunta: a portaria do prédio passa a ser segurança privada?

Portaria é considerada segurança privada?

Não. O § 5º do art. 25 deixa claro que o controle de acesso de pessoas e de veículos nas entradas, feito sem arma de fogo, é serviço típico de portaria, e não serviço orgânico de segurança privada.

Na prática, condomínios com portaria própria ou terceirizada, limitada ao controle de acesso, não passam a ser tratados como prestadores de segurança privada. O cuidado está em manter a portaria fazendo o que é de portaria.

Qual é a diferença entre porteiro e vigilante?

A diferença está na atividade exercida. O porteiro controla quem entra e quem sai do condomínio. O vigilante protege o patrimônio e as pessoas, com rondas, abordagens e intervenção em ocorrências.

Tarefa	Função	O que observar
Identificar e cadastrar visitantes	Portaria	Controle de acesso
Interfonar e falar com moradores	Portaria	Rotina da guarita
Receber encomendas	Portaria	Rotina da guarita
Abrir e fechar portões e acessos	Portaria	Sempre sem arma de fogo
Acompanhar as câmeras de forma passiva	Portaria	Não se confunde automaticamente com vigilância
Ronda com finalidade de segurança	Vigilância	Exige vigilante habilitado
Abordagem de pessoas suspeitas	Vigilância	Exige vigilante habilitado
Perseguição, contenção ou intervenção física	Vigilância	Exige vigilante habilitado

Para exercer a profissão, o vigilante precisa cumprir requisitos como idade mínima de 21 anos, curso de formação aprovado, aptidão física e mental e ausência de antecedentes criminais (art. 28). A vigilância deve ser prestada por empresa autorizada pela Polícia Federal ou por serviço orgânico regularmente constituído.

Basta mudar o nome do cargo do porteiro?

Não. Para a lei, o que define a função é o que o profissional faz no dia a dia, e não o nome que aparece no contrato ou no crachá.

Se, na prática, a função inclui rondas, abordagens ou contenção, ela precisa ser tratada como vigilância. Por isso, a revisão deve olhar o contrato e as tarefas reais da equipe, e não só o cargo.

Todo condomínio precisa se adequar até setembro de 2027?

Não. O art. 60 dá um prazo máximo de três anos, contados da publicação da lei, em 10/09/2024, para quem precisa fazer adequações. Esse prazo termina em 10/09/2027.

Entre os condomínios, o prazo se dirige aos que mantêm serviço orgânico de segurança privada, que é a segurança organizada pelo próprio condomínio para a sua proteção, sem oferecer o serviço a terceiros. Ter portaria, própria ou terceirizada, não coloca o condomínio nessa categoria.

O porteiro pode acompanhar as câmeras e fazer ronda?

O porteiro pode acompanhar as câmeras. Fazer isso de forma passiva, como parte da rotina da portaria, não se confunde automaticamente com vigilância patrimonial.

Já a ronda com finalidade de segurança é atividade típica de vigilância e deve ser evitada pelo porteiro. Se o condomínio precisa de rondas, o caminho é contratar empresa de segurança autorizada pela Polícia Federal ou constituir serviço orgânico regular.

O que o porteiro deve fazer diante de uma ocorrência?

O porteiro deve comunicar e acionar os responsáveis, sem assumir o papel de vigilante. Esse procedimento protege os moradores e também quem trabalha na portaria, que não deve assumir riscos que não são da sua função.

1. Não perseguir, não conter e não intervir fisicamente na situação.
2. Comunicar o síndico e a administradora.
3. Acionar as autoridades competentes, como a polícia, quando necessário.

Esse passo a passo deve constar no contrato de portaria terceirizada e nas orientações da equipe, para que todos saibam exatamente o que fazer.

A taxa de condomínio vai subir por causa da lei?

A lei, por si só, não impõe custo novo a quem mantém apenas portaria. Os custos só mudam se o condomínio decidir contratar vigilância, e essa decisão é da assembleia.

Existe um caso que pede atenção: o prédio que hoje usa o porteiro para fazer rondas vai precisar ajustar. Ou a função volta a ser só de portaria, ou a vigilância passa a ser feita por profissional habilitado. As penalidades previstas na lei se referem à segurança privada exercida sem a devida autorização.

Por segurança, recomendamos que o condomínio consulte sua administradora, para avaliar os possíveis impactos dessa mudança na previsão orçamentária. O acompanhamento especializado é fundamental para antecipar eventuais reflexos financeiros e garantir que o planejamento orçamentário esteja devidamente adequado às novas condições, contribuindo para uma gestão financeira mais segura e eficiente.

Como o síndico deve revisar a portaria do condomínio?

Seja o síndico morador ou um síndico profissional, o caminho mais seguro é comparar o que está escrito com o que acontece na rotina. Estas são as etapas:

1. Levantar as tarefas reais da equipe de portaria, em todos os turnos.
2. Conferir o objeto do contrato de portaria terceirizada: ele deve ser “portaria e controle de acesso”, e não vigilância.
3. Revisar a descrição de atividades, os uniformes e os procedimentos de ocorrência previstos no contrato.
4. Revisar as descrições de função dos porteiros contratados diretamente pelo condomínio.
5. Orientar a equipe sobre como agir diante de uma ocorrência.
6. Se o condomínio quiser manter atividades de vigilância, levar o tema à assembleia e definir o caminho antes de 10/09/2027.

Exemplo prático: a ronda noturna que ninguém questionava

Imagine um condomínio com duas torres e portaria 24 horas. Há anos, o porteiro da noite dá uma volta pela garagem algumas vezes por turno, “para ver se está tudo certo”. A tarefa nem está no contrato. Virou costume.

Com o Estatuto, esse costume ganha outro peso. Ronda com finalidade de segurança é atividade de vigilância. O síndico tem dois caminhos: retirar a ronda da rotina do porteiro, mantendo a portaria no controle de acesso, ou levar à assembleia a contratação de vigilância habilitada.

Em qualquer um dos dois, o primeiro passo é o mesmo: colocar no papel o que a equipe realmente faz. É esse levantamento que mostra se a portaria está no lugar certo.

Perguntas frequentes

O Estatuto da Segurança Privada proíbe porteiro em condomínio?

Não. A portaria, com controle de acesso e sem arma de fogo, segue permitida. A lei separa a portaria da vigilância, sem acabar com nenhuma das duas.

O condomínio vai ter que trocar o porteiro por vigilante?

A lei não exige essa troca. Só precisa de vigilante o condomínio que quiser manter atividades de vigilância de fato, como rondas de segurança e abordagens.

Quem tem portaria terceirizada precisa se adequar até 2027?

Ter portaria terceirizada, limitada ao controle de acesso, não coloca o condomínio na categoria de serviço orgânico de segurança privada. Mesmo assim, vale revisar o contrato para garantir que o objeto seja portaria e controle de acesso.

O porteiro vai perder o emprego com a nova lei?

A lei não acaba com a profissão de porteiro. Ela deixa claro o que é portaria e o que é vigilância, e isso também protege quem trabalha na portaria de assumir riscos que não são da sua função.

Quem fiscaliza a segurança privada?

A Polícia Federal é responsável pela autorização e pela fiscalização das atividades de segurança privada no país.

A lei organiza funções. O condomínio organiza a rotina

O Estatuto não pede que o condomínio mude o que já funciona bem. Pede que cada função fique no seu lugar. Assim como em outras mudanças legais recentes, como a reforma tributária no condomínio e a lei do carregador de carro elétrico, quem se organiza antes trata o tema como rotina administrativa.

A BBZ administra condomínios em São Paulo, no litoral e no interior desde 1983 e vem acompanhando, de forma preventiva, os contratos de portaria e as descrições de função dos prédios que administra.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui orientação jurídica. Fontes do texto legal: Lei 14.967, de 9 de setembro de 2024 (Estatuto da Segurança Privada), arts. 25, 28 e 60; Decreto 13.012, de 9 de junho de 2026; Instrução Normativa DG/PF 340/2026.