Prezado síndico, é claro que você já ouviu falar sobre a responsabilidade civil decorrente da sua atividade de gestor de condomínio, mas talvez você nunca tenha se perguntado como isso acontece na prática, então vou começar nossa conversa pelo fim: na prática seu patrimônio é a garantia de ressarcimento por prejuízos gerados ao condomínio ou a terceiros em decorrência de seus atos ou da falta deles.
Essa garantia de ressarcimento através do seu patrimônio está inserida no artigo 942 do Código Civil, veja:
Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação.
O síndico será o responsável pela ofensa porque tem o dever legal de diligenciar a conservação das áreas comuns do condomínio.
A regra se aplica para os comportamentos comissivos ou omissivos.
A postura comissiva é aquela que se origina com a prática de um ato, uma contratação ruim, ou uma obra inadequada, por exemplo.
A postura omissiva se dá quando o síndico deveria fazer algo, mas não faz. Como exemplo, imagine aquela obra pendente que em razão da demora acaba causando dano a algum condômino.
Assusta, não é mesmo? Mas essa é a realidade, acredite. Recentemente li uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo proferida em ação regressiva promovida contra o condomínio em face de seu síndico.
Um condômino sofreu prejuízo material, além do transtorno, causado por infiltrações localizadas no andar imediatamente superior à sua unidade.
Lá está localizada a área de lazer do prédio, que é aberta. Sempre que chovia o apartamento abaixo recebia uma quantidade significativa de água. O síndico conhecia o fato.
O morador processou o condomínio, que foi obrigado a ressarci-lo e este, por sua vez, processou o síndico que foi condenado a restituir o valor gasto pelo condomínio. Esse é só um exemplo.
Entendendo como nasce o dever de indenizar
Sempre que pensarmos em responsabilidade ou dever de indenizar, devemos analisar três requisitos necessários à verificação da culpa pelo dano: ação ou omissão decorrente da negligência, imprudência ou imperícia do agente; a existência efetiva de um dano, nexo causal entre o dano e a ação.
Além da análise dos requisitos para a verificação da culpa também é necessário distinguir a responsabilidade do condomínio (que será suportada pelos condôminos), da responsabilidade do síndico (que decorre do descumprimento de algum de seus deveres ou da prática de ato comissivo ou omissivo).
Na teoria da responsabilidade civil temos a denominada responsabilidade civil subjetiva (teoria da culpa) e responsabilidade civil objetiva (teoria do risco).
No primeiro caso a culpa precisa ser demonstrada. Já no segundo caso haverá o dever de indenizar independente de culpa.
Para ficar fácil de entender, pensem no dano causado no transporte coletivo. Pouco importa se a empresa agiu com culpa ou não. Ele deverá indenizar seu cliente eventualmente vítima de um dano.
Existe divergência sobre a aplicação dessa teoria aos condomínios e não raro nos deparamos com decisões que sustentam que o dever de indenizar do condomínio independe de culpa, logo, a responsabilidade seria objetiva.
Assim, no acidente decorrente de uma obra (ou da falta dela) deve o condomínio indenizar sem possibilidade de discutir sua culpa. Posteriormente, se for o caso, pedir ressarcimento numa ação regressiva.
A aplicação da teoria do risco ou da responsabilidade objetiva exige cautela. Em outra decisão o tribunal paulista negou indenização em decorrência da morte de uma criança por afogamento, pois existia norma interna vedando a presença de crianças sem acompanhamento de um responsável adulto na área da piscina.
Natureza da responsabilidade civil do síndico
Vocês devem estar se perguntando: se é de responsabilidade de todos os condôminos arcar com a reparação decorrente de dano, então porque tratar separadamente a responsabilidade do síndico, quando na realidade, é ele também um condômino?
Explico: sua a responsabilidade decorre da lei, notadamente do artigo 1348 do Código Civil, que dentre outras coisas estabelece seu dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (inciso V); cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas (inciso VII); realizar o seguro da edificação (inciso IX), etc.
Portanto, para encerrar o assunto, é preciso ter em mente que atuar como síndico exige responsabilidade, e muita. Assumir o cargo significa aceitar a responsabilidade pessoal que se origina por imposição legal.
Na esfera civil o síndico responde pessoalmente por danos causados aos condôminos ou a terceiros. E observem que nem tratei da responsabilidade criminal.
Dessa forma, para que o síndico possa exercer seu mandato com tranquilidade é fundamental ter as manutenções prediais em dia, jamais deixar de contratar o seguro predial e quando ouvir de alguém que determinada situação oferece risco, seja ela qual for, nunca deixar de averiguar, nunca protelar a solução.
A responsabilização do síndico dependerá da caracterização da culpa, mas até que ela seja demonstrada, terá o síndico sofrido muito desgaste. Então o melhor a se fazer é evitar a ocorrência do dano.
Davi Silva
Davi Silva é advogado, professor universitário e síndico profissional.
