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Peço para o síndico resolver?

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Peço para o síndico resolver?
sindico resolver
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Hoje quero conversar sobre um assunto que certamente já despertou a dúvida de quem vive em condomínio, afinal quem nunca se perguntou se deveria resolver um problema diretamente ou pedir para o síndico fazê-lo em seu lugar.

E se eu disser que não só os condôminos, mas também os síndicos, não raro, se deparam diante desse dilema, vocês acreditariam? Às vezes o síndico escuta tantas vezes que é dever dele resolver o problema que acaba se convencendo disso, mesmo quando o assunto não é da sua competência.

Há alguns meses recebi uma notificação extrajudicial de um condômino. O documento, muito bem redigido por um advogado, lembrava-me de meus deveres como síndico, notadamente o de representar os condôminos e o de atuar para a conservação da paz no condomínio.

Esse condômino dizia ser bastante incomodado com o barulho vindo do apartamento superior e reclamava uma solução por parte do síndico, não obstante ser ele o único incomodado com o barulho.

 

 

O barulho, aliás, é um dos assuntos mais recorrentes. Dia sim, dia não há condômino pedindo a intervenção do síndico. Mas posso citar outros exemplos: aquele quadro colocado no hall não agradou, então o condômino pede ao síndico para conversar com seu vizinho. Ainda falando do hall, podemos citar a troca da porta ou somente da fechadura (que acaba por prejudicar a padronização) feita sem consulta ao vizinho. Há aquele que nunca estaciona adequadamente seu veículo. E aquele que lava as janelas sem preocupar com o apartamento abaixo?  E a infiltração de um apartamento para o outro? Quantas vezes o síndico é chamado para intermediar a solução.

Agora, convido-lhes para uma reflexão sobre como encontrar um ponto de convergência entre síndico e condôminos numa tentativa de responder essa questão tão tormentosa: quando é dever do síndico atuar em nome do condômino.

De fato o síndico representa os condôminos, melhor dizendo, o síndico representa o condomínio, fala por ele e em nome dele e por consequência, ainda que indiretamente, ao representar o condomínio ele (síndico) representa os condôminos.

Esse dever de representação decorre da lei, consta no inciso II do artigo 1348 do Código Civil, mas se refere à representação perante terceiros e não a representação perante os outros condôminos.

O que justificaria então o direito do condômino exigir solução de problemas pontuais e interpessoais por parte síndico, quando ele próprio poderia fazê-lo?

A resposta pode estar no inciso IV do mesmo artigo.

 

Deve de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.

A norma prevista no inciso IV entrega ao síndico a responsabilidade de manter a harmonia dentro do condomínio. Ao dizer que ele deve fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, a lei lhe impõe um dever irrefutável.

Mas vou explicar algo que aprendemos bem no início do Curso de Direito e talvez vocês concordem comigo.

A norma jurídica é uma construção hipotética e no momento de sua criação busca-se aproxima-la dos acontecimentos da vida cotidiana para que ela regule comportamentos, mas por ser tratar de uma hipótese é natural que seja pensada como um modelo ideal, ou dizendo de outra forma, a norma descreve aquilo que seria o melhor possível para aquela situação.

Ocorre que a aplicação prática de uma norma dependerá fundamentalmente da dinâmica social. Dependerá ainda da sua aceitação pelos destinatários e se de fato é possível atingir o modelo ideal nela previsto, não raro algumas normas perdem a eficácia social ou porque caíram em desuso ou porque há extrema dificuldade na consecução do seu objetivo.

Quero dizer com isso que na dinâmica social nem sempre é possível atingir o modelo ideal previsto na norma.

Nesse contexto, interpreto a norma do inciso IV dizendo que devemos esperar que o síndico cumpra e faça cumprir as regras, mas se ele conseguirá fazer isso sozinho é outra história.

 

Qual seria a justa medida?

Viver num ambiente tranquilo, harmônico e organizado é interesse de todos que optam por morar em condomínio.

Claro que o síndico deve cumprir seu papel. É seu dever observar o que está disposto no inciso IV do artigo 1348, mas pretender que ele o faça sozinho pode não ser um bom caminho.

Condomínios que adotam a postura de transferir totalmente ao síndico o dever de fazer cumprir as normas tendem a vivenciar extremos. Ou atraem síndicos autoritários (o que é natural, pois o ambiente é adequado para isso) ou vivem numa verdadeira bagunça, pois dependendo do tamanho do condomínio, por mais que o síndico atue, não conseguirá manter a ordem.

No meu ponto de vista a justa medida está na ideia de que cada condômino faz parte do todo e suas ações ou omissões contribuirão diretamente com o resultado final.

Pequenas atitudes (sejam elas positivas ou negativas) terão impacto direto na vida condominial. Se cada um tentar solucionar pequenas demandas antes de buscar auxílio do síndico, com o passar do tempo esse comportamento pode se tornar padrão.

Evidente que os condôminos não devem extrapolar competências. Não devem, por exemplo, fazer aquilo que compete ao porteiro, ao zelador ou mesmo ao síndico.

Mas nas questões que envolvam apenas seus interesses pode ele ao menos tentar resolver antes de buscar auxílio. Isso além de propiciar a interação entre os condôminos, criará a cultura do engajamento na solução de pequenos infortúnios do dia a dia que envolvam interesses de um único condômino.

BBZ