Você já parou para pensar em como o síndico está sendo demandado nesse período de pandemia? Imagine no dia a dia de grandes condomínios, aqueles que possuem estrutura de clube. Como controlar a utilização dos espaços de uso comum para evitar aglomerações e impedir que não residentes utilizem esses espaços? Desta forma, a pergunta que fica é sobre o dever de atuação do síndico e é esse o tema deste artigo, acompanhe.
Neste momento pandêmico, passaram a fazer parte do cotidiano do síndico perguntas como “posso levar minha namorada na piscina? Ela não mora aqui, mas está na minha casa quase todos os dias”; Ou “a babá pode frequentar a brinquedoteca?”; “posso chamar meu personal”; “a vovó que não mora com o neto, mas cuida dele, pode utilizar os espaços?”; “você pode liberar a quadra para uma partida rápida?”; “vi um condômino sem máscara, você pode fazer algo?”; “não estão respeitando os agendamentos para uso da academia, você pode interferir?”
Se eu fosse relatar todos os questionamentos escreveria uma enciclopédia e certamente esqueceria algum, fora que os exemplos que citei ainda contam com uma cortesia nem sempre presente nas abordagens.
Contudo, na verdade, minha pretensão é chamar sua atenção para algo em comum nessas indagações: o fato de todos demandarem atuação direta do síndico, tanto na adoção prévia de normas, quanto no esclarecimento dessas dúvidas.
Entretanto, será que de fato, em todas essas situações, é necessária ou obrigatória a atuação do síndico?
Quais situações é obrigatória a atuação do síndico?
O Código Civil trata do assunto no artigo 1.348 e, de uma forma geral, estabelece que compete ao síndico:
- Convocar assembleia dos condôminos;
- Representar o condomínio;
- Dar conhecimento da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- Diligenciar a conservação das partes comuns;
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- Cobrar as contribuições condominiais, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- Prestar contas à assembleia e;
- Realizar o seguro da edificação.
A norma é abrangente ao ponto de chegarmos à conclusão de que o síndico deve atuar sempre que demandado.
E é possível complicar mais. Observem este item que está relacionado na norma que mencionei: cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.
Acredito que aqui se inicia toda confusão em torno daquilo que se entende por dever de atuação do síndico, isto porque para boa parte dos condôminos fazer cumprir as normas significa interferir nas demandas sempre que for solicitado.
Vejamos um exemplo:
O art. 1º de determinada convenção estabelece que todo condômino tem o direito de usar e fruir de sua propriedade, sendo vedado o uso nocivo.
Agora pensemos na seguinte situação: um condômino relata que seu vizinho faz muito barulho no período noturno. O vizinho se defende afirmando que o problema está no outro, “que tem ouvidos muito sensíveis” e que nenhum outro condômino reclama. O condômino incomodado pede providências por parte do síndico, invocando o art. 1º daquela convenção e seu dever de fazer cumprir a norma, conforme estabelece o art. 1.348.
Na prática, verificou-se que realmente não existem outras reclamações contra o condômino que supostamente faz barulho. Qual a solução? Como o síndico deve se comportar diante da demanda?
Interesses do coletivo e atuação do síndico
No meu ponto de vista, tanto as convenções, quanto os regimentos internos e as determinações das assembleias têm como característica intrínseca o fato de se direcionarem para a coletividade de condôminos. Dizendo em outras palavras, o conteúdo deve ser aplicado de forma geral e igualitária, sem análise de particularidades e com objetivo de proteger os interesses da coletividade.
De fato, o condômino prejudicado tem direito de fazer cessar o uso nocivo da propriedade, isso, aliás, está previsto no art. 1.277 do Código Civil. Porém, não me parece adequado exigir que o síndico o faça em seu lugar, uma vez que não há um interesse coletivo a ser protegido, mas individual.
Utilizei o barulho como exemplo por ser o evento mais comum de desentendimento entre condôminos, todavia, a mesma ideia pode ser aplicada nas diversas situações que envolvam motivações particulares.
O síndico deve atuar para que a segurança, a saúde e a harmonia prevaleça no condomínio, mas este ônus não é apenas seu, mas de todos os condôminos. Da sua parte, espera-se atuação sempre que a demanda envolve o interesse da pluralidade e, da parte do condômino, espera-se a autorregulação sempre que ela for possível.
No exemplo acima, imaginando que as reclamações persistam, pode o síndico advertir o condômino que prejudica seu vizinho com o barulho, ou ainda, tentar mediar a situação para que ela não gere um conflito ainda maior, mas sempre considerando o fato como exceção e não como regra, do contrário acabará atuando todas as vezes em que for demandado em desentendimentos interpessoais.
Davi Silva
Davi Silva é advogado, professor universitário e síndico profissional.
