botao bbzap

Área do cliente

Formas de cobrança da cota condominial em atraso

/
/
Formas de cobrança da cota condominial em atraso
img capa formas cobranca
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp

Você sabe de onde vem a expressão “meter no pau”? Já ouviu alguém dizer que iria meter alguém no pau para cobrar seu crédito?

Por mais deselegante que possa parecer, essa expressão surgiu num contexto histórico e ela descreve exatamente o que era feito contra o inadimplente: o credor anotava o seu nome e o valor devido e fixava nos troncos de árvores que encontrasse. 

Imagine nos dias atuais, caminhar no parque e ver seu nome grafado nas árvores com a descrição de suas dívidas. Ou então circular no condomínio e se deparar com a relação dos inadimplentes fixada nas áreas comuns e lá no meio encontrar seu nome.

Na verdade, ainda ouvimos relatos de formas vexatórias de cobrança, muito embora isso ocorra com raridade, quando acontece pode gerar grandes transtornos a todos os envolvidos.

 

Código de Defesa do Consumidor

A mudança de comportamento surge na década de 90, com a inserção do Código de Defesa do Consumidor no nosso sistema jurídico. Outro fator relevante contribuiu para a referida mudança: a internet. 

A facilidade de acesso à informação tornou as pessoas mais conhecedoras de seus direitos e anos depois da promulgação do CDC a receita mágica para o fim da cobrança indecorosa, contida na redação do art. 42, já era de conhecimento geral:

Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.

Reclamar indenização por constrangimento na forma de cobrança utilizando como fundamento a norma geral do art. 186 ou ainda o art. 927 do Código Civil não era tarefa fácil. O art. 42 do CDC, dentro do contexto, era muito claro. 

As cobranças que beiravam o absurdo foram desaparecendo com o passar do tempo. Quem não lembra do credor que se dirigia até a casa do devedor para cobrar? Ou daquela administradora de cartão de crédito que ligava incessantemente para o número de contato deixado no momento de preenchimento da proposta?  O número na maioria das vezes era do nosso vizinho ou de um amigo. 

Mas nem todas as formas de constrangimento desapareceram e é aí que reside a problemática: o que é constranger? 

 

 

É preciso ter em mente que a simples cobrança é exercício regular de direito, portanto, não se constitui ameaça avisar que a falta de pagamento implicará na negativação do nome ou na distribuição de ação judicial, tampouco enviar carta “lembrando” o inadimplente do dever de pagar pode ser considerado constrangedor ou ameaçador.

Tratando especificamente do débito condominial, a questão ganha contornos mais complexos, uma vez que o recebimento envolve não apenas o interesse do credor, mas de uma coletividade.

A consequência prática disso é a relativização dos comportamentos considerados constrangedores e na maioria das vezes as questões precisam ser solucionadas na justiça.

Um exemplo muito comum é a cobrança do consumo de água juntamente com a cota condominial. 

Hoje, poucos condomínios possuem conta de consumo de água individualizado e a cobrança desse consumo (na maioria das vezes) é feita juntamente com a cota ordinária. Deixando de pagar a cota, o condômino deixa de pagar o próprio consumo de água e não raro o condomínio interrompe esse fornecimento como meio de forçá-lo a pagar o débito.

Negar acesso às áreas comuns é outro método normalmente utilizado para compelir o condômino inadimplente a cumprir suas obrigações. 

Há pouco tempo fui procurado por uma síndica para defender seu condomínio numa ação judicial. Ela tinha o hábito de colocar a relação dos inadimplentes num quadro de avisos que ficava dentro do elevador. A medida, segundo ela, tinha o amparo da maioria dos condôminos. 

Em um outro caso o condômino foi impedido de utilizar a vaga de garagem. Segundo o síndico, não existiam vagas particulares no prédio, a garagem era de uso comum e condômino inadimplente não tinha direito de usar espaços comuns.

Observem que não estou afirmando que este ou aquele comportamento é certo ou errado. Cada condomínio possui sua própria lógica e não existe modelo comportamental padrão, no entanto, há um consenso sobre o que é necessário para se manter um condomínio saudável e harmonioso e certas medidas podem afastá-lo desse ideal.

A inadimplência de fato prejudica, mas existem meios apropriados de combatê-la e existe a via judicial para compelir o condômino inadimplente a cumprir suas obrigações financeiras.

Os meios alternativos podem ser eficazes, mas também podem trazer consequências indesejáveis ao condomínio. É preciso pensar nisso.

A meu ver, se o condomínio possui uma taxa de inadimplência alta, não é a exposição do condômino que resolverá o problema, tampouco impedi-lo de utilizar os espaços, o que, aliás, do ponto de vista jurídico é incorreto. 

Essas medidas, além de não solucionarem efetivamente o problema, criam um ambiente de animosidade, fazendo do condomínio um lugar indesejável para se viver.

Isso significa dizer que o condômino inadimplente pode sim ser “lembrado” de suas obrigações, mas não constrangido. E se a lembrança não alcançar o efeito desejado, o caminho mais efetivo é via judicial. 

Mas isso deve ser feito o quanto antes, pois combate-se a inadimplência tratando-a no início e não quando ela foge do controle. 

 

davi silva bbz 700x700 1

Davi Silva

Davi Silva é advogado, professor universitário e síndico profissional.

BBZ