No último artigo falei brevemente sobre os deveres dos condôminos e chamei atenção para a redação do artigo 1.336 do Código Civil, pretendendo deixar evidente que o pagamento da cota condominial constitui apenas uma das obrigações impostas ao condômino.
Além da contribuição mensal, é dever de todo condômino respeitar as normas sobre uso das áreas comuns, respeitar o horário limite para realização de obras, circular com o pet somente nas áreas permitidas, observar o número de convidados na realização de festas, sempre solicitar autorização prévia para utilizar a vaga de garagem do vizinho, emitir sons compatíveis com o horário e vizinhança, entre outras obrigações que tornam a vida em condomínio mais agradável.
Evidente que as regras são criadas com o objetivo de harmonizar a convivência, pois quanto maior o sossego no edifício, melhor para todos, especialmente para o síndico, uma vez que num ambiente cuja paz prepondera, poderá ele focar a energia nas benfeitorias e não na solução de conflitos.
Existe, porém, determinada categoria de condômino que age como se não vivesse no mesmo espaço que os demais. Colocar suas próprias conveniências em primeiro plano é sua principal característica, logo pouco lhe importa a existência de normas. Estou me referindo ao indivíduo conhecido por adotar o comportamento antissocial.
Felizmente são raros os casos. Na minha vida prática de síndico, por exemplo, poucas vezes tive que lidar com esse problema, no entanto, nestas raras oportunidades, foram situações que demandaram muito trabalho.
O que é comportamento antissocial?
Mas o que caracteriza o comportamento antissocial? Abordarei o assunto de forma sintética, apenas para contextualizar. Vamos lá:
Para viver em sociedade estabelecemos determinadas normas, não estou me referindo especificamente à lei, mas às convenções sociais, para tornar o ambiente minimamente propício para a dividir aquele espaço.
Não furar a fila, falar com tom ameno em determinados lugares, ceder o assento para outra pessoa, ser gentil no trânsito, etc., são exemplos de comportamentos socialmente convencionados cuja inobservância pode gerar desconforto.
O indivíduo antissocial, geralmente, ignora esses conceitos e, eventualmente, pode lançar mão se de alguma forma for beneficiado. Em outras palavras, é como se suas ações tivessem que ser colocadas numa balança para aferir se haverá vantagem para ele.
E o grande problema é que a pessoa que age dessa forma, em seu cotidiano, manterá o mesmo padrão de comportamento dentro do condomínio e não adianta acreditar que multá-lo é a solução, embora deva sofrer todas as sanções previstas no Regulamento Interno, Convenção e Código Civil.
Já me deparei com relatos de casos extremos, que levaram o condomínio a pedir judicialmente a expulsão do condômino, e o judiciário acatou o pedido.
Em termos práticos a lei refere-se ao comportamento antissocial não para descrevê-lo, mas para puni-lo.
De acordo com o parágrafo único do artigo 1.337, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
De certa forma, parece-me acertada a decisão de não definir em termos legais o que seria o comportamento antissocial, uma vez que isso importa ao campo da Sociologia e não do Direito. O problema é a confusão que se faz no momento de aplicação da regra.
Vejo, por exemplo, decisões judiciais que interpretam como comportamento antissocial a inobservância reiterada das obrigações estabelecidas no artigo 1.336, o que pode nos levar à falsa conclusão de que se a conduta não estiver lá relacionada, então não pode ser enquadrada como tal, ou seja, como antissocial.
Comportamento antissocial no condomínio: como lidar?
Mas a questão tormentosa que necessita de resposta é: o que fazer diante dessa situação, ou seja, o que fazer em relação ao condômino que insiste em descumprir as regras de convivência social?
Conforme mencionei, em casos extremos, é possível pedir a expulsão do condômino. Evidente que ele não perderá sua unidade, mas terá a posse comprometida.
A multa é a medida mais utilizada e no caso específico das práticas reiteradas, ela pode corresponder ao valor de 10 cotas condominiais, porém, sua aplicação exige o cumprimento de algumas formalidades.
Primeiramente é necessário lembrar que uma advertência escrita deve preceder à multa, do contrário o condômino poderá alegar desconhecimento do comportamento que gerou desconforto aos demais.
Posso citar um exemplo: o condômino sempre deixava o lixo no hall social, quando existia o dever de levá-lo até a lixeira no subsolo. Certo dia ele foi multado pela prática reiterada do ato que prejudicava o sossego de seus vizinhos (imaginem o cheiro de lixo no hall).
Sabem qual foi a primeira pergunta que ele fez em sua defesa?
“Se vocês estavam incomodados, então porque nunca falaram nada? O funcionário da limpeza sempre desceu o lixo e também nunca reclamou”.
Outra lição importante: a multa em decorrência do comportamento antissocial deve ser deliberada em assembleia por ¾ dos condôminos, portanto, não é suficiente atribuir valor à multa e encaminhá-la ao condômino infrator.
Aconselho o voto presencial. No entanto, no período de pandemia consulte o advogado do condomínio, bem como as condições sanitárias, para evitar pedido de anulação no judiciário.
Por fim, o condômino deve ser informado sobre a decisão da assembleia para que tenha a possibilidade de exercer sua defesa – a lei obriga que todos devem ser convocados para assembleia, contudo neste caso é válido uma comunicação direta e assertiva.
É difícil entender a razão de tanta formalidade para punir alguém que só prejudica o todo, mas a ideia é não banalizar o reconhecimento do comportamento antissocial. É evitar que mero inconveniente do cotidiano seja punido de forma severa.
A lição mais clara que deixo é a de que o síndico não pode “pegar para si o problema” e tentar resolver sozinho.
Existem casos, inclusive, que extrapolam a própria esfera condominial. Refiro-me aos comportamentos que colocam em risco a integridade física das pessoas. Nesses casos a polícia deve ser acionada.
Em suma, o síndico não é super-herói, nem justiceiro. Assim, ele deve sempre buscar auxílio, seja pela intervenção dos condôminos reunidos em assembleia, seja pela atuação do poder público, ou em último caso, através de medida judicial para expulsão.
Davi Silva
Davi Silva é advogado, professor universitário e síndico profissional.
