Quem aqui é síndico e já se desentendeu com os conselheiros levanta a mão!
A maioria, não é mesmo?
Claro que isso não é uma regra. Já vi muitos condomínios com a administração funcionando em consonância entre síndico, subsíndico e conselheiros, todavia sabemos que nem sempre é assim.
Mas afinal, por qual razão (ou razões) conselheiros e síndicos divergem sobre questões que sequer deveriam discutir? Quais são as atribuições dos conselheiros eleitos em assembleia? É sobre esse assunto que vamos conversar hoje.
Evidente que não tenho a pretensão de entregar uma receita mágica para o fim dos conflitos entre o síndico e seus conselheiros, pois cada condomínio é um pequeno universo com características próprias e com dinâmica social própria e isso importa dizer que aquilo que se apresenta como solução para um, pode não ser para outro.
Mas de uma forma geral posso apontar algumas diretrizes que talvez auxiliem os síndicos nessa questão. Vamos lá.
Atribuições do Conselho
Esse é nosso ponto de partida, saber o que compete ao Conselho.
De acordo com o artigo 1.356 do Código Civil, poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
A lei civil trata da figura do conselho em um único dispositivo, nomeando-lhe como conselho fiscal e atribuindo-lhe a competência de dar parecer sobre as contas. Em outras palavras, cabe ao conselho fiscalizar os gastos do síndico.
Chamo a atenção para um detalhe contido na norma e que talvez você não tenha percebido: o emprego do verbo poderá. É isso mesmo, não há obrigatoriedade de existência de um conselho fiscal. E a razão é simples: todos os condôminos devem se preocupar com os gastos do condomínio, pois se trata de um patrimônio comum.
Por outro lado, gastos relevantes devem ser discutidos em assembleia. Aliás, essa é uma recomendação que eu sempre faço: mesmo não havendo imposição de um limite de gastos pela convenção, é prudente que o síndico compartilhe com os demais condôminos a responsabilidade pelas despesas do condomínio, especialmente quando o valor é significativo.
De qualquer forma, uma vez eleito, o conselho será o órgão responsável pela fiscalização dos gastos e isso é normalmente feito através da análise do livro de prestação de contas do condomínio, disponibilizado mensalmente pela administradora.
Existem outras atribuições além dessa? Do ponto de vista legal não. No entanto o síndico pode transferir poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, é o que prevê o parágrafo segundo do artigo 1348 do Código Civil.
Normalmente o síndico transfere poderes para a administradora, mas nada impede que ele também o faça em favor de outra pessoa ou mesmo de alguém do conselho. Nesse contexto, caso opte por dividir atribuições com algum conselheiro o ideal é fazê-lo mediante discussão em assembleia, destacando de forma muito clara quais serão as competências delegadas.
E aqui já deixo uma diretriz para sanar eventuais controvérsias envolvendo a administração interna: se a convenção não previu qualquer outra atribuição ao conselho, ele deve se pautar naquilo que estabelece o artigo 1356 do Código Civil, não mais que isso.
Deve, inclusive, fazê-lo com muito afinco, pois a existência do conselho é facultativa, mas uma vez criado e eleito, a fiscalização das contas é obrigatória e pode gerar responsabilidade.
Mas não deve o conselho auxiliar o síndico nas atribuições do dia a dia? A resposta é não, salvo se ele solicitar.
Para isso existe a figura do subsíndico e a administradora. No nosso cotidiano não “forçamos” ninguém a aceitar auxílio e com o síndico não seria diferente.
E se a convenção previu atribuições ao conselho, tem o síndico o dever de observá-las? Depende.
Primeiramente é importante dizer que nenhuma convenção pode direcionar ao conselho as atribuições previstas no artigo 1348 do Código Civil, pois elas são de competência exclusiva do síndico.
Em segundo lugar é necessário clareza das disposições que versem sobre essas atribuições. Cito aqui dois exemplos:
Se a convenção estabeleceu que compete ao conselho autorizar despesas extraordinárias não previstas na previsão orçamentária, o síndico não tem a faculdade de decidir se pedirá ou não a autorização, ele deve pedir.
Por outro lado, se a convenção atribuiu ao conselho a função de assessorá-lo na resolução de problemas relacionados ao cotidiano do condomínio, cabe-lhe aceitar essa assessoria. Observem que nessa segunda hipótese o texto é subjetivo, portanto, flexível.
Então o síndico é o “soberano” do condomínio?
Não. Definitivamente não é isso. Apenas chamo atenção para algo que é simples, mas ao mesmo tempo de fundamental importância para as coisas funcionarem bem: precisamos nos ater àquilo que foi previamente estabelecido.
Explico:
O Código Civil estabelece atribuições, a convenção e o regulamento interno também e é isso é o que deve prevalecer. Não se pode exigir que o síndico delegue aquilo que é de sua competência, assim como o síndico não pode furtar ao dever quando ele é imposto, como no exemplo que dei acima.
Claro que o síndico pode escolher exercer seu mandato de forma colaborativa. O engajamento é saudável para o condomínio, seja ele por parte dos membros do Conselho ou de qualquer outro condômino.
Todavia, é importante ter em mente que não existe boa administração pautada em convicções pessoais, mas em objetivos que visam o bem comum. Os anos dedicados à vida condominial permitiram-me constatar que existem dois grandes causadores de disputas entre síndico e conselheiros.
O primeiro deles é a vaidade, o excesso de defesa da opinião pessoal. O papel exercido pelo famoso soldado que cai atirando, mas que não abre mão da sua ideia, mesmo que ela se distancie do bem comum.
O segundo é a inobservância das competências que foram atribuídas pelo Código Civil, convenção e regulamento interno. Se cada um ocupar o seu lugar e cuidar daquilo que realmente lhe compete, os conflitos da administração interna certamente desaparecerão, ou ao menos diminuirão.
